- 최근 2~3년간 코로나19 (COVID-19)로 인해 정부가 금리를 과도하게 내렸고 그로 인해 주식시장과 부동산시장이 역대 최고의 활황을 기록했습니다. 하지만 금리의 인하와 부동산규제의 완화와 동시에 시장에 돈을 풀면서 우려했던 인플레이션이 최고치를 찍었습니다. 결국 정부는 시중의 돈을 회수하는 정책을 펼칠 수밖에 없었습니다. 이로 인해 한국 부동산의 대장지역인 강남에서 거래가 큰폭으로 줄어드는 결과가 초래되었습니다. 하지만 이러한 상황에서도 좋은 입지를 가지고 있는 부동산은 여전히 강세를 보이고 있습니다.
- 그럼 좋은 입지의 부동산이라는 것은 어떤 의미일까요? 부동산은 수요와 공급의 법칙에 따라 수요가 많고 공급이 적을수록 가격이 높게 형성됩니다. 따라서 입지분석은 수요가 높은 지역인지를 따져보고 수요에 맞춰서 앞으로 공급이 충분하지 않는 좋은 지역을 고르는 것입니다. 그럼 수요가 높은, 혹은 높아질 지역을 선정하는 5가지 기준을 나눠서 설명해 드리겠습니다.
1. 교통
- 교통의 편리함을 고려해볼 때 해당 지역 내의 대중교통, 다른 지역에서 해당 지역으로의 교통편과 도로시설이 잘 구축되어 있는지를 확인해야 합니다. 대표적으로 부동산시세가 높게 책정되는 광역시, 특별시에는 대부분 지하철이 깔려 있어서 지역 내에서 장을 보거나 여가시설을 이용하러 이동할 때 이동시간이 줄어들고 이로 인해 편리함을 느껴 집값상승의 요인이 될 수 있습니다. 지하철이 아니더라도 버스노선이 잘 짜여 있다면 이것 또한 좋은 장점으로 부각될 것입니다. 해당 지역내의 교통편 뿐만 아니라 다른 지역에서의 혹은 다른 지역으로의 교통편과 도로시설이 잘 갖추어져 있다면 인프라가 더 잘 갖추어져 있는 대도시로의 이동이 편리하다는 것을 말하고 조금 외진 곳에 위치한 지역이라고 한다면 단점이 보완될 수 있는 중요한 요소입니다.
2. 직장의 유무
- 해당지역이나 근처에 공공기관, 기업들과 같은 큰 업무단지가 있다면 자연스럽게 그 지역의 주택수요가 증가할 것입니다. 하지만 이때 주의할 점은 주변에 직장이 있다고 다 수요가 높은 것은 아닙니다. 직장까지의 물리적인 거리가 가깝더라도 교통시스템이 미비하고 도로 인프라가 잘 갖추어져 있지 않다면 오히려 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 따라서 물리적인 거리 뿐만 아니라 출퇴근시간에 업무단지에서 해당 지역까지 시간이 얼마나 소요되는지 직접 확인해 볼 필요가 있습니다.
3. 학군
- 학구열이 굉장히 높은 우리나라의 특성상 해당 주택 근처에 학군이 위치해 있다면 수요가 높을 가능성이 높습니다. 하지만 무조건 학군이 그 지역내에 있어야 한다는 것은 아닙니다. 유명한 학군이 주변에 있고 그 지역까지 20~30분 정도의 시간 내에 있다면 괜찮은 위치에 있다고 판단합니다. 학군은 수요를 결정하는 다른 요인들보다 상대적으로 중요도가 낮습니다. 그 이유는 좋은 학군이 있기 때문에 그 지역의 수요가 높아지기 보다는 수요가 높은 지역에 학군이 들어설 가능성이 높기 때문입니다.
4. 여가시설과 편의시설
- 직장과의 거리가 가깝고 해당 지역에 학군이 형성되어 있고 지역 내 교통이 편리하다고 하더라도 대형마트, 피트니스센터, 영화관, 스포츠센터 등 충분한 여가시설과 편의시설이 갖추어져 있지 않다면 감점요소가 될 수 있습니다. 주변 대도시와의 교통이 편리하고 시간이 많이 걸리지 않는다고 하더라도 해당 지역내에 있는 것과는 차원이 다릅니다. 특히 요즘 사람들은 QOL(Quality Of Life, 삶의 질)라는 말을 많이 씁니다. 그만큼 예전보다 여가시설과 편의시설의 수요가 높아졌다는 것을 알 수 있습니다.
5. 인프라 개발 계획
- 위에서 언급했던 마트, 헬스장과 같은 여가시설과 편의시설, 지하철과 같은 교통인프라가 아직 구축되어 있지 않더라도 이후 이러한 시설들이 들어설 가능성이 높은 지역은 당연히 수요가 높습니다. 하지만 인프라 구축계획이 5년이상 장기적으로 진행된다면 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 그 이유는 5년동안 개발계획이 1~2년 더 늦춰질 수도 있고 5년 이상이라는 시간이 굉장히 긴 시간이기 때문에 그만큼 개발계획이 발표된 직후에 생각보다 수요가 폭발적으로 증가하지 않을 수 있기 때문입니다.
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